五矿困守营口产业园
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“7年过去了，感觉好像没啥变化。”出租车师傅不愿意打表，谈好了价钱才同意搭载记者去一探五矿营口产业园，“那边一般都没人乐意去，回来根本就拉不到人。”
2006年，为响应国家振兴东北、环渤海开发开放的号召，央企五矿集团在营口沿海产业基地中圈下30.4平方公里土地，计划投资300亿元打造一个全新的产业新城——五矿营口产业园。作为国内首个由企业主导建设、运营的产业园区，营口产业新城不仅是五矿探寻大型商贸企业实业化转型之举，同时也是其在产业地产领域的试水之作。然而，在整个沿海产业基地和营口新区被普遍质疑为“鬼城”的背景下，作为该区域的标志性园区，五矿营口产业园也备受“空园”的指责。
记者在现场探访时发现，园区目前的招商情况并不理想，配套的住宅销售更是陷入停滞。以新加坡裕廊工业新城为模板的五矿营口产业园，并没有如计划中那样顺理成章地繁荣起来。
“现在只是把招商和销售的进度放缓，产业新城的打造需要时间和耐心。两三年后再看的话，这里会既好看又红火。”五矿产业园发展有限公司副总经理赵锦明对记者表示，假以时日，营口园区必将形成产城共融的局面，并迎来“赚大钱”的好日子。然而产业地产人士则指出，五矿当初投资营口产业园就有战略失误的嫌疑。毕竟，营口的战略地位、资源禀赋和发展潜力很难支撑如此巨大体量的产业新城。“产业的定位和面临的竞争都令人担忧，而住宅销售更是被挤压得没有空间，两方面都存在问题，何谈造城和盈利？”
雪上加霜的是，记者在现场采访时发现，曾经亲密无间的开发商和地方政府之间也遭遇了“七年之痒”，种种嫌隙丛生，也为这个产业新城的未来蒙上一层阴霾。
招商之困
五矿营口产业园所在的沿海产业基地是辽宁省“五点一线”沿海经济带园区之一，最初建立在一片废弃的盐田和滩涂之上。
按照五矿产业园的总体规划，园区建设将以“具有国际竞争力的高科技金属加工及装备制造产业园”为战略出发点，重点发展装备制造、钢材精深加工、精密机械及仪表制造、新材料应用等四大主导行业，以及现代物流和现代商贸服务两个支撑行业，计划用15年时间，把园区建设成为产业集群优化、投资环境优良、生态环境优美的现代化产业园。项目分三期，其中一期面积达7.6平方公里，二期达12.4平方公里，而三期的冶金重装备区为10.4平方公里。
“目前一期已经招来36家企业，签约总额达到350多亿元。”赵锦明说，“一期入园企业的开工率达到了90%，投资强度达到1460万元/亩，其中政府投入1160万元/亩，五矿投入300万元/亩，还剩下400多亩土地没有招完。”
在五矿产业园内的五矿大厦招商中心，工作人员显得忧心忡忡，“远没有达到预期的效果，招商压力比较大，我们现在必须坚持下去。”
站在五矿大厦顶层能够向南眺望到整个沿海产业基地的轮廓，到处可见暂时停工的厂房、大片杂草丛生的荒地和空旷的道路。
这座园区内仅有已建成运营的写字楼——五矿大厦，其办公面积总计达10万平方米，投资近13亿元，招商情况也不容乐观。在大厦一层企业名牌展示区内，只有2个企业标牌——五矿营口产业园和当地一家银行。而旁边作为商业配套的营口五矿豪生大酒店，也是门可罗雀。富丽堂皇的大厅内只剩下保安和服务人员，看不到客人入住登记的迹象。
五矿产业园的建筑施工方之一的二十三冶建设集团辽宁分公司，其项目部紧闭的铁门上已是锈迹斑斑，门前的垃圾堆上以及工棚四周杂草丛生，大门正对面的广告牌上，“携手五矿，共赢未来”的标语格外醒目。
“好像早已经从园区撤走了。”现场施工人员对记者说。
赵锦明坦承，当初投资时有一点判断失误。“谁也预料不到，刚开始建就碰到了全球金融危机，国内外的经济形势都在下滑，招商和园区建设都受到了一定的冲击。”
在经历了2008年金融危机冲击而一度停滞后，五矿营口产业园在2009年国家4万亿元投资的热潮下重整旗鼓，但目前招商前景仍不乐观。
压力之下，招商成为第一要务，甚至门槛也在不断下调。作为滨海旅游城市，营口对于引入产业的污染指标非常严苛，但五矿营口产业园招商人士对记者表示，“达到3级环评标准就可以入园了。”
这种低门槛也引发业内人士的强烈质疑，一旦引入了冶金、化工类高污染产业，不仅与五矿所宣称的“宜业宜居的绿色工业新城”理念不符，同时也背离了营口海滨旅游城市的定位。
该人士还表示，园区还为入园企业争取到最为优惠的政策。“企业的土地使用税减半，税收享受‘两免两减半’以及沿海产业基地的所有优惠政策。对于入园的企业高管，人数不超过20人的话，个人所得税3~5年减半，甚至可以帮助他们运作全免的。”
尽管优惠多多，但与“具有国际竞争力的高科技金属加工及装备制造产业”的招商目标仍相距甚远。在记者得到的部分入驻企业名单中，仅有河北东旭集团以及康师傅饮品两家企业称得上具有国际竞争力，其余大多是食品、饮料类的生产企业和电子信息类的营口本土企业。
盈利悬疑
在产业新城的建设中，住宅将成为早期盈利的重要保障，其滚动开发源源不断的现金回笼能够保证园区建设的顺利进行。而五矿营口产业园最初的算盘也是这样打的，其规划按照“433”的比例进行：40%的产业用地，30%的商业和居住用地，其余30%则为市政配套工程。在一期园区中，商住项目规划占地2平方公里，建筑面积超过150万平方米。
据悉，目前五矿产业园有两个住宅项目：铂海岸与铂海湾，一期建筑规模总量逾50万平方米。铂海岸目标客户是五矿产业园入园企业的中高级管理层，铂海湾则主要吸引本地高端客户群，产品以别墅、洋房为主。
然而，尽管两个项目总计投入在3亿元左右，目前销售回笼的资金却尚无法覆盖所投入的成本。铂海岸销售接待中心的门前人迹罕至，反而堆放着不少建筑废料。
按照销售人员的介绍，铂海岸的高密度小高层产品土地加建安成本已经达到2800元/平方米，而现在已经报出3000元/平方米的售价，几乎是亏本在卖，成交数依然寥寥。“所以，现在住宅的销售已经逐渐停了下来。”该人员抱怨道，目前的营口消费能力不足，同时所建的楼盘产品也与市场不匹配。“由于目标客户群是入园的企业管理层人员，但现在招商都这么困难，何谈住宅的购买力？营口目前的整体住宅存量，至少要消化5~6年时间。”
相关数据显示，2007~2012年，营口房地产投资从22.84亿元上升至240.40亿元，5年间增长逾10倍，而扣除掉房地产投资后的全市固定资产投资总额，5年间增长还不到2倍。2011年，营口房地产投资占固定资产投资的比例达到5年来的峰值——29.38%。
在住宅为主力的固定资产投资拉动下，营口GDP已经连续5年排名辽宁省第一，然而其“工业强市”的旗号似乎要打上一些折扣。在上海易居房产研究院2012年颁布的《中国城市房地产市场风险排行榜》中，营口位列第26位，被指“由于市场容量有限，过强的开发力度导致城市产生供过于求的市场风险”。
2012年，营口市42个重点地产项目未来潜在供应量达到1362.67万平方米，其中仅五矿营口产业园所属方的沿海产业基地，在售的住宅项目就超过20个，规划建筑总量逾500万平方米，而营口市区只有不到70万的常驻人口。
住宅短期内指望不上，五矿的盈利来源主要还是土地招商。根据双方协议，一旦成功引入企业落户园区，五矿不仅能从入园企业身上获得土地运营收益，还可以获得服务性收入。
五矿营口产业园工业人员向记者介绍，“根据投资的相关额度，土地的价格可以优惠在130元/平方米，平均每亩不到8万元。”
“价格很低廉，但是我们能够略有盈利。”赵锦明表示，毕竟，地方政府会有相应的补贴。
但一位产业地产操盘者对记者称，很多地方政府囿于财政压力，在补贴方面容易拖延，“口惠而实不至”，甚至直接用土地代替现金进行补贴。
蜜月到裂纹
2006年，五矿集团响应国务院“振兴东北老工业基地”的号召，投身辽宁沿海经济带开发建设。能够和这样一个具有影响力和强大实力的央企联袂，营口市政府自然给予五矿最大限度的优惠和便利，双方进入关系融洽的蜜月期。
就在2006年，经国资委批准，营口市人民政府控股下的营口中板厂被无偿划拨给五矿集团。目前，五矿中板厂已经成为集团旗下的骨干企业。
投桃报李，五矿营口产业园在当时一片盐碱滩涂上筚路蓝缕，投入了超过300亿元的巨资进行开发建设。为促进园区招商引资的顺利推进，五矿同时扮演着土地一级开发商以及物业服务商的角色；它既可以是入园企业的房东，又可以是它们的合作伙伴，甚至，五矿还要利用自己在当地关系充当“掮客”——为入园企业与政府、银行之间的对接穿针引线。然而随着时间的推移，尤其是2009年4万亿元投资的热潮下营口对于土地财政的“过分热衷”，无形中使地方政府和开发商的关系产生嫌隙。
2009年救市计划推动下的城镇化快速延伸到三、四线城市，营口便是这些四线城市中的代表之一。营口市政府通过迅速而持续地提高土地供应量，吸引了包括万科、保利、恒大等房地产企业的进驻。这个以往籍籍无名的海滨小城，仿佛在一夜之间成为了龙头房地产开发商的投资新宠。
五矿产业园负责人在此前接受媒体采访时曾大倒苦水，认为营口的城市升级过分依赖土地财政，导致城市和产业整体发展速度远远跟不上房地产开发的速度。
“目前不少产业新城动辄几十平方公里，土地城镇化速度远远快于人口和产业城镇化速度，新城变空城的危机非常大。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员易鹏对记者表示。
营口尤其是沿海产业基地住宅的过度放量，完全打乱了五矿产业园以住宅滚动开发回笼资金建设园区的预定计划。
“如今住宅建好了卖不动，反而要等待招商来刺激，整个就是一个待解的僵局。为了履行央企的社会责任，五矿确实作出了很大的牺牲。”五矿营口产业园人士说。
经济学博士周建成向记者指出，“从产品销售难度来看，住宅、商业、办公、产业的销售难度是依次递增的。如果一个地区连住宅都卖不动，说明当地人口很少，而且人口后续导入不足。这种情况下，城市的消费能力也是非常差的，产业就更做不起来。”
双方的嫌隙不止于此。五矿营口产业园内部人士对记者透露，营口老边区政府已经拖欠了五矿2.6亿元款项。2010年，五矿与老边区政府进行产业园区三期土地出让协商的时候，由于多次土地置换程序导致其中3平方公里的土地至今没有着落。“政府既没有把地交给我们，又没有把2.6亿元的预付款项退还给我们，反而还拿了这些钱去做其他项目开发。”该人士说。
在五矿大厦与五矿豪生酒店旁，荒置着一片白色的住宅楼盘。据当地人士介绍，该项目是西藏藏业集团开发的“丽湖名居”。几年前，由于西藏藏业集团同时操作多个住宅项目导致资金链断裂，开发商卷款逃走，丽湖名居最终变为烂尾工程，只能由沿海产业基地管委会托管。
“这块地本来是交给五矿来做的，但政府看到五矿建好了五星级酒店，认为这片区域价值一定会提升，就把这块地以更高价格卖给了西藏藏业”，该人士说，“结果不仅项目烂尾，还得罪了五矿”。
营口的发展陷入多重困局，不得不令人思索该区域是否具有发展产业新城的基础。“一个地方只有具有资源禀赋的比较优势才能发展产业新城，其中包括良好的产业基础、人才资源、资金优势等方面。但从营口的生产要素来看，很难找到其资源禀赋所在。这样一来，产业新城的发展就成为了空中楼阁，无所支撑。”周建成表示。
不过，赵锦明仍然对五矿营口产业园的未来充满信心。
“只需等上2~3年，五矿产业新城目标必定会初具规模。”赵锦明说，“随着新一届国家领导人对于中国经济的调整、改革与推进，中国经济形势未来会更好，包括沿海产业基地相关政府职能部门的陆续搬迁入住，这里的人气会越来越红火，盈利水平也会大大提升。”
显然，暂时的困局并未阻挡住五矿拓展产业地产的雄心。“目前，五矿在汕头打造的商贸物流产业新城面积达到4.8平方公里，公司同时还在与北京通州区政府密切商谈产业新城建设的事宜，园区面积初步定为4.6平方公里。”五矿内部人士透露。
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