房地产调控持续加码 提前还贷仍需细思量
随着四部委3日再次发出通知，推出全面叫停第三套住房公积金贷款等措施，房地产调控正持续加码。与此同时，商业银行也渐次取消了首套房房贷的7折优惠利 率，将最优惠利率上调至基准利率的8.5折。在加息预期下，购房者是否应该提前归还贷款，抑或需要进行其他投资安排呢？
中外资行房贷优惠均趋紧
记者昨日从上海多家中外资商业银行了解到，个人住房按揭贷款新增房贷的7折优惠利率已经不实行，而最新的优惠利率是基准利率的8.5折。
某股份制银行上海分行一位人士告诉记者，为控制风险，银行对于首套房贷的优惠利率已执行基准利率8.5折的标准，而且“执行已经有一段时间了”。至于存量房贷，目前仍是执行原有贷款利率标准。
对于存量房贷，该人士认为，目前银行一般都不会对存量房贷的利率进行调整，但是不排除某些合同约定情况除外，也就是说，如果贷款人与银行签订的房贷合同中存有约定“房贷利率下浮比例可以调整”的情况，则不排除银行会进行调整的可能。
不仅仅是中资银行，外资银行对于首套房贷政策也在收紧。据悉，当前东亚、渣打等外资银行已经开始着手，将首套房贷最优惠利率调整为基准利率的8.5折。
一家外资银行人士对记者表示，伴随着房地产调控的加码，监管对于房贷监控也非常严格，而银行做业务时也会尽量减少发放打7折的房贷，而改为多卖理财产品。
“事实上，银行房贷业务从今年年中时就开始放缓了，业务量下降很多，现在主要靠做其他贷款业务来推动。”上述银行人士说。
公积金差别化政策面世
近期，加息、上调公积金贷款利率、提高公积金贷款首付等一系列调控政策不断出台。中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、以及银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停了第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提升至五成。
此次，四部委的通知对于公积金房贷给出了详细的差别化规定，“使用住 房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；但套型建筑面积在90平方米以上的，贷 款首付款比例不得低于30%”， 此外，“第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍”，以及，“停止向购买 第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款”。
根据业内人士的计算，假设夫妇两人最高公积金贷款额为80万元，以贷款期限20年、购买二套房利率上浮10%至4.455%来推算，根据四部委的最新公积金贷款规定，该夫妇购房将增加4万多元的贷款利息，每月还款额将从原来的4868.9元增加值5041.8元。
“当然，尽管公积金贷款利率上调，相对于二套房贷全部使用商业贷款，利用公积金贷款仍会有2.299%的利差，商业贷款月供还要再多出1000多元，公积金贷款仍是划算的。”有银行人士表示。
提前还贷还需细思量
尽管存量房贷的最优利率暂不调整，但也不排除部分贷款利率会“视合同情况”而重新上调。此外，伴随着央行10月份出人意料的加息，再加上对商业银行在每年年初对存量房贷利率调整的预期，也使得购房者对于未来房贷成本支出充满担忧。
那么，今年年底前是否会再度加息并进一步抬升购房者的房贷成本呢？汇 丰银行中国首席经济学家屈宏斌认为，除抑制市场对于通胀和资产价格上涨的担忧外，央行加息有助于给依旧存在泡沫的房地产市场降温。利率上调是决策层抑制房 地产市场投机及过度需求的最有力措施。故而，他预计今年年底之前在通胀见顶之际可能还会有一次25个基点的利率上调空间。
在此背景下，普通购房者是否应该提前还贷、以节省利息支出呢？出乎意料，数位理财经理给出了否定的答复。
未来贷款总体趋紧是首要原因。“国家调控政策总体趋紧，以后不仅房贷，各种消费贷款、汽车贷款也会变得更加严格，贷款只会越来越难。”某股份制银行上海分行人士表示。
渣打银行相关人士此前也称，将积极贯彻监管层有关贷款法规精神，严格消费性贷款的审批发放，大力倡导贷款资金受托支付，同时进一步加强对贷款用途的核查，严防贷款资金流入楼市、股市。
不过，理财师建议投资者可以利用资产组合巧妙搭配，来对冲房贷利息支 出上升的风险。一家外资行个金部的理财经理认为：“提前还贷，对于手头资金并不宽裕的投资者而言，并不合适。如果他突然有其他资金需求呢？就难以应付了。 此外，以后消费贷、汽车贷都会趋紧。而相比于其他消费贷款，房贷的利率其实还是优惠的。”
“在加息周期下，不妨不要急于归还房贷，而是将手里的富余资金进行其他投资。一般加息周期下，理财产品的收益也会相应提升，做得好的话，也会抵消房贷利息的成本上升。”该理财经理补充道。
记者还了解到，银行即便要对存量房贷利率进行调整，也会提前与客户沟通，给客户时间差，方便客户决定是否提前归还贷款。“当然，如果有客户不想背债、中短期内也不想投资，也建议他们提前与银行联系，协商提前还款。”
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